감정평가이론
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재결신청의 청구감정평가 2019. 5. 17. 01:29
1. 의의 재결신청의 청구란 협의가 성립되지 않은 경우 토지소유자등이 사업시행자에게 토지보상법 제 28조에 따른 재결신청을 할 것을 청구하는 것을 말한다. (토지보상법 제 30조) 2. 요건 (1) 당사자 및 형식 당사자는 토지소유자등이며 형식은 서면이 원칙이나, 판례에 따르면 반드시 형식에 구애될 것은 아니다. (2) 기간 1) 원칙 협의기간만료일부터 사업인가고시일부터 1년 내에 청구할 수 있다. 2) 예외 협의기간만료일 전에도 협의가 불성립될 것이 명백한 경우에는 만료일 전에도 청구를 할 수 있다. 판례에 따르면 청구의 기산점은 협의기간만료일이다. 협의가 성립되지 않은 경우는 손실보상대상에 해당하지 아니한다고 하여 보상대상에서 이를 제외한 채 협의를 아예 하지 않은 경우도 포함된다. 3. 효과 청구를..
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협의 성립의 확인감정평가 2019. 5. 16. 10:45
1. 의의 협의 성립의 확인이란 사업인정 후 협의가 성립된 경우 사업시행자가 토지소유자등의 동의를 받거나 공증을 받아 관할 토지수용위원회에 협의성립의 확인을 신청하는 것을 의미한다. (토지보상법 제 29조) 2. 법적성질 ① 확인행위에 불과하여 준법률행위적 행정행위라는 견해가 있으나 ② 협의 성립의 확인에 따라 재결효가 발생하므로 형성적 행정행위라는 견해가 타당하다. 3. 절차 (1) 동의에 따른 절차 (동법 제 29조 1항) 협의가 성립된 경우 사업시행자는 재결 신청의 기간 내에 토지소유자 등의 동의를 얻어 관할 토지수용위원회에 협의성립의 확인을 신청할 수 있다. 열람(제 31조), 심리(제 32조), 재결(제 34조) 등의 절차를 준용한다. (2) 공증에 따른 절차 (동법 제 29조 3항) 사업시행자..
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특수한 경우의 건물감정평가 2019. 5. 15. 01:44
건물이란 토지 위의 정착물로서 기둥, 지붕, 주벽이 갖추어져 있는 건물과 지하 또는 고가에 설치된 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 및 건축법 시행령에서 규정한 것을 의미한다. 건물은 규모가 크고 개별성이 강하므로 감정평가 실무기준에서는 특수한 경우의 건물에 대하여 규정하고 있다. 이하에서 특수한 경우의 건물의 종류와 감정평가 시 유의사항에 대하여 설명한다. 1. 공법상 제한을 받는 건물 - 건물도 토지와 같이 공법상 제한을 받는다. 사실 모든 부동산은 공법상 제한을 받게 된다. 감칙 6조 1항에 따라 기준시점의 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 감정평가한다. 개별적제한 (도시계획시설저촉)의 경우에도 저촉에 따른 감가를 반영하는 것이 원칙이다. 단, 현재의 용도로 사용이 가능한 경우에는 별도로 평가..
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정비사업에서의 국공유지 처분평가감정평가 2019. 5. 15. 01:31
국공유지의 처분은 '국유재산법'과 '공유재산 및 물품관리법'(이하 공유재산법)에서 규정하고 있다. 국공유지는 일반적으로 '시가'를 기준으로 평가한다. '시가'란 현재 부동산시장에서 형성된 시장가치를 말한다. 시장가치란 대상물건에 대해 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있은 경우 성립될 가능성이 가장 높은 대상물건의 가액을 말한다. 시가에는 개발이익이 포함되어있다. 개발이익은 공익사업이 시행되면 통상적으로 토지소유자등의 노력과는 관계없이 발생하는 이익이며 불로소득이라고 이해하면 쉽다. 반면 보상평가의 기준이 되는 토지보상법은 개발이익을 배제하여 보상액을 산정할 것을 규정한다. 따라서 국가나 지방자치단체는 개발이익이 반영된 채..
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잔여건축물 평가방법감정평가 2019. 5. 15. 01:17
잔여건축물 감정평가방법은 토지보상법 시행규칙 제 35조의2에서 규정하고 있다. 잔여건축물은 건축물의 일부가 공익사업시행지구에 편입되어 발생한다. 잔여건축물은 편입되는 부분과 잔여부분으로 구성된다. 잔여건축물의 평가방법은 크게 두 가지로 구분된다. 잔여건축물이 종래의 용도로 이용될 수 없는 경우에는 잔여건축물 전체의 이전비로 보상액을 결정한다. 잔여건축물이 종래의 용도로 이용될 수 있는 경우에는 '편입되는 건축물의 가격 + 잔여부분의 건축물 가치하락분과 보수비 (잔여부분의 건축물 가격 한도)'를 보상한다. 후자의 방법에서 편입되는 건축물의 이전비가 아니라 가격을 보상하는 이유는 공익사업으로 인해 철거될 건물이기 때문에 굳이 이전비를 보상하지 않기 때문이다. 가치하락분과 보수비에서는 보수비가 상당부분을 차지..
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일반적인 DCF와 동적 DCF감정평가 2019. 5. 13. 01:40
수익환원법이란 대상물건이 산출하는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 평가하는 방법이다. 수익환원법의 일종인 DCF법(Discount Cash Flow)은 복수 기간의 현금흐름과 기말복귀가액을 할인율로 할인한 후에 더하여 수익가액을 구하는 방법이다. DCF법은 미래의 순수익을 예측하고 이에 따른 적절한 할인율을 적용하여 현가의 합을 구하는 방식을 사용하고 있다. 그런데 수익형부동산은 불확실성을 내포하고 있으며 감정평가사가 이를 정확히 예측하는 것은 매우 어렵다. DCF법에서는 예측되는 현금흐름의 값이 고정되어 있어 불확실성이 제대로 반영되지 않는다. 수익형부동산은 미래에 다양한 상황에 직면할 수 있다. 미래의 변수를 반영하기 위하여 통계학적 기법을 활용한 동적DCF가 등장하..