특수한 경우의 건물

건물이란 토지 위의 정착물로서 기둥, 지붕, 주벽이 갖추어져 있는 건물과 지하 또는 고가에 설치된 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 및 건축법 시행령에서 규정한 것을 의미한다. 건물은 규모가 크고 개별성이 강하므로 감정평가 실무기준에서는 특수한 경우의 건물에 대하여 규정하고 있다. 이하에서 특수한 경우의 건물의 종류와 감정평가 시 유의사항에 대하여 설명한다.

 

1. 공법상 제한을 받는 건물 - 건물도 토지와 같이 공법상 제한을 받는다. 사실 모든 부동산은 공법상 제한을 받게 된다. 감칙 6조 1항에 따라 기준시점의 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 감정평가한다. 개별적제한 (도시계획시설저촉)의 경우에도 저촉에 따른 감가를 반영하는 것이 원칙이다. 단, 현재의 용도로 사용이 가능한 경우에는 별도로 평가를 하지 않는다. 사실, 건물은 토지와는 달리 철거가 되지 않는 한 기존의 용도로 계속 사용할 수 있기 때문에 실제로 이용에 피해가 발생하는 지 우선 고려하여야 한다.

 

2. 증축한 건물 - 건물을 감가상각 할 때에는 전체내용연수와 경과내용연수 등을 고려한다. 증축한 건물은 기존의 건물과 부합되어있고 용도상 불가분의 관계를 가진다. 따라서 기존 건물의 잔존연수 내에서 감가상각을 한다. 예를 들어서 기존건물부분의 총 내용연수가 50년인데 3년이 경과하였고, 증축부분의 총 내용연수가 50년인데 1년이 경과 하였다면 (47+1)인 48년을 총 내용연수로 보고 감가상각한다. 

 

3. 토지와 건물의 소유자가 다른 건물 - 민법은 토지와 건물을 별개로 보고있다. 따라서 토지와 건물의 소유자가 다른 경우가 발생할 수 있다. 토지의 소유자가 다르다면 건물의 사용에 제한을 받을 수 있으므로 이에 따른 감가를 고려하여야 한다. 건물 소유자에게 통행권이 있는 지, 기타 제한이 없는 지를 고려하여야 한다.

 

4. 공부상 미등재 건물 - 공부상 미등재된 건물은 등재 여부와 관련없이 경제적 가치를 가지므로 평가하는 것이 원칙이다. 그러나 평가 전에 평가목록에 등록 되어있는 지, 토지와 건물의 소유자가 일치하는 지 의뢰인에게 확인하여야 한다. 공부상 미등재 되었으므로 면적사정의 과정도 별도로 요구된다.