정비사업에서의 국공유지 처분평가

 국공유지의 처분은 '국유재산법'과 '공유재산 및 물품관리법'(이하 공유재산법)에서 규정하고 있다. 국공유지는 일반적으로 '시가'를 기준으로 평가한다. '시가'란 현재 부동산시장에서 형성된 시장가치를 말한다. 시장가치란 대상물건에 대해 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있은 경우 성립될 가능성이 가장 높은 대상물건의 가액을 말한다. 시가에는 개발이익이 포함되어있다. 개발이익은 공익사업이 시행되면 통상적으로 토지소유자등의 노력과는 관계없이 발생하는 이익이며 불로소득이라고 이해하면 쉽다. 반면 보상평가의 기준이 되는 토지보상법은 개발이익을 배제하여 보상액을 산정할 것을 규정한다. 따라서 국가나 지방자치단체는 개발이익이 반영된 채로 국공유지를 매각하여 높은 수익을 얻는다. 이하에서는 시가평가를 중심으로 정비사업의 국공유지 처분평가를 설명한다.

 

국유재산법 시행령 제 42조는 시가를 기준으로 하나, 사업시행자에게 처분하는 것을 기준으로 하는 경우에는 보상평가가 가능하다고 규정한다. 공유재산법 제 30조는 일반재산을 처분하는 경우에는 시가를 기준으로 평가한다고 규정한다. 동법 시행령 27조는 일반재산을 교환 또는 매각하는 경우에는 지방자치단체의 장이 에정가격을 결정하고, 2인 이상의 감정평가업자를 선정하여 산정한 감정평가액을 산술평균한다고 규정한다. 국공유지의 처분은 임의계약을 원칙으로 한다. 

 

도시환경 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제98조는 정비구역 내의 국공유지 처분에 대하여 규정하고 있다. 국유재산법과 공유재산법에도 불구하고 수의계약이 가능하며 사업시행인가고시일부터 종전용도가 폐지된 것으로 본다. 기준시점은 사업시행인가고시일을 기준으로 한다. 단, 사업시행인가고시일부터 3년 내에 매매계약이 체결되지 않는 경우에는 국유재산법이나 공유재산법에 따른 방법으로 평가한다. 즉, 감칙 제9조2항에 따라 감정평가 조사 완료일을 기준으로 평가하는 것이다. 

 

국공유지 처분평가에서는 국공유지의 기여도를 반영하여야한다. 국공유지라 하더라도 인근 토지소유자와 일단지로 이용될 수 있다. 이러한 경우에는 일단지에 기여하는 부분을 고려하여 평가한다. 개량비는 감정평가사가 별도로 산정하지 않는다.