일반적인 DCF와 동적 DCF

수익환원법이란 대상물건이 산출하는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 평가하는 방법이다. 수익환원법의 일종인 DCF법(Discount Cash Flow)은 복수 기간의 현금흐름과 기말복귀가액을 할인율로 할인한 후에 더하여 수익가액을 구하는 방법이다. DCF법은 미래의 순수익을 예측하고 이에 따른 적절한 할인율을 적용하여 현가의 합을 구하는 방식을 사용하고 있다.

 

그런데 수익형부동산은 불확실성을 내포하고 있으며 감정평가사가 이를 정확히 예측하는 것은 매우 어렵다. DCF법에서는 예측되는 현금흐름의 값이 고정되어 있어 불확실성이 제대로 반영되지 않는다. 수익형부동산은 미래에 다양한 상황에 직면할 수 있다. 미래의 변수를 반영하기 위하여 통계학적 기법을 활용한 동적DCF가 등장하였다. 동적DCF에서는 순수익은 확률변수이다. 즉, 미래의 불확실성이 할인율이 아닌 순수익에 반영된다. 순수익은 더 이상 고정된 값이 아닌 확률분포로 표현된다. 순수익에 불확실성이 반영되므로 할인율은 고정된 무위험률을 적용한다. 

 

기존의 수익환원법은 대상물건의 위험이 증가할수록 할인율도 이에 비례하여 증가한다는 것을 전제로 하고있다. 하지만 동적DCF법은 불확실성이 오히려 대상물건의 수익가액을 증가시킬 수도 있다는 사실을 말해준다. 불확실성이 존재한다는 것은 대상물건이 잠재력을 보유하고 있다는 것을 의미한다. 

 

통계학적 기법은 기존의 감정평가3방식의 한계를 보완할 수 있다. 새로운 기법의 도입에 따라 감정평가의 신뢰성과 정확성이 더욱 향상될 수 있다.